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Newsletter #23
"Rénover c'est du temps et de l'argent" . Faut-il vendre ou rénover un bien mal isolé ?
L'été est là et certains propriétaires à usages locatifs s'interrogent. En effet, afin d'éviter de payer de lourds travaux, ils sont nombreux à envisager de mettre en vente leurs biens immobiliers avant que les nouvelles règles entrent en vigueur pour lutter contre les logements mal isolés. Comme eux, avez-vous intérêt à vendre où à faire les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de votre bien épinglé par le diagnostic de performance énergétique (DPE). MiNiTAUX vous aide à y voir plus clair.
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NOUVEAU DPE : LE CALENDRIER ET LES SANCTIONS POSSIBLES
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Juillet 2021 => Voici un an, entrée en vigueur du nouveau DPE.
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Janvier 2022 => affichage obligatoire sur les annonces.
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Août 2022 => Pour les biens classés F ou G il est désormais interdit d'augmenter les loyers.
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Septembre 2022 => mise en place de l'audit énergétique pour les biens classés F et G.
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Janvier 2023 => les logements consommant plus de 450 KWh d'énergie par m2 et par an sont interdits à la location.
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2025 => Les biens classés G sont interdits à la location.
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2028 => Les logements classés F sont interdits à la location.
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2034 => Les logements classés E sont interdits à la location.
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VOTRE LOGEMENT SOUFFRE-T-IL D'UNE MAUVAISE NOTE ÉNERGÉTIQUE ?
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Aujourd'hui les biens immobiliers sont de plus en plus évalués en fonction de leurs consommations énergétiques avec un possible impact sur leur valeur... Aujourd'hui une décote moyenne d'environ 30% est d'ailleurs constatée entre un bien noté A et un bien noté F.
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Est généralement constaté "un afflux de biens" à la vente (multiplié par 2 ou 3) selon les régions car les travaux sont vus comme une contrainte.
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Ainsi la mise en vente des biens énergivores, qui constituent entre 6 et 8 millions de logements du parc immobilier, s'est accélérée en France.
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Un bien mal noté au DPE voit son prix de vente minoré de 6,7% par rapport à celui d'un meilleur élève (C, D ou E). Un appartement classé F ou G au DPE se vend quant à lui, en moyenne, 13% moins cher que s'il est étiqueté A ou B. Quant aux décotes que subissent les maisons énergivores, elle peuvent atteindre jusqu'à 17% ! »...
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Pire, ces biens se vendent bien moins vite ce qui offre aux acheteurs une marge de négociation très forte. Selon une étude récente de "SeLoger", 92% des porteurs d'un projet d'achat immobilier indiquent ne pas hésiter à actionner le levier du DPE pour tenter de faire baisser le prix du bien qu'ils souhaitent acquérir.
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DE FORTES DISPARITÉS GÉOGRAPHIQUES
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Seule la ville de Paris fait exception à la règle avec des prix moyens qui ne subissent pas les effets d'une mauvaise notation énergétique. Selon un étude récente, une passoire thermique se vend même, en moyenne, 1,1% plus cher qu'un bien étiqueté C, D ou E. Mais dans les grandes villes, un appartement classé F ou G se vend, en moyenne, 2,1% moins cher que s'il était classé C, D ou E. C'est à Nice que la décote (- 8,1%) est la plus importante sur les appartements. En périphérie des grandes villes, la décote est forte car le marché immobilier est moins tendu et le choix plus large (10,3%) mais les plus-values dont peuvent profiter les biens classés A, B, C, D et E avoisinent... 18,5% dans les zones rurales et plus de 10% dans les métropoles. C'est ce qui est appelé communément la valeur verte.
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Ainsi à Montpellier, un appartement étiqueté A ou B se vend, en moyenne 16,2% plus cher qu'un bien classé C, D et E. Mais la capitale de l'Hérault n'est pas la seule et c'est aussi le cas à Marseille (+ 14,2%), Toulouse (+ 13%), Strasbourg (+ 11,1%), Rennes (+ 10,3%), Lyon (+ 6,6%), Nantes (+ 6,1%), Nice (+ 5,6%) et Bordeaux (+ 3,8%).
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COMBIEN COÛTENT LES TRAVAUX ?
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Les experts précisent qu'une rénovation coûte globalement entre 400 et 600 euros par m² pour passer d'une étiquette G à B ou C. Le passage d'un niveau à l'autre coûte autour de 15 000 euros, en moyenne et nécessite des travaux lourds comme l'isolation complète des murs. Encore une fois, le cas par cas est la norme selon votre situation et vos moyens mais les mentalités changent et il convient désormais d'en tenir compte.
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COMMENT FINANCER UNE RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE ?
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Mis bout à bout, la facture paraît effrayante mais des aides existent pour ces travaux selon vos revenus. Le dispositif MaPrimeRenov', qui aide les propriétaires ou les copropriétaires à réaliser des travaux d'économie d'énergie dans leur logement, a déterminé un classement des ménages en quatre catégories selon leurs revenus avec un code couleur spécifique (bleu, jaune, rose, violet). La prime attribuée peut s'élever de quelques centaines à plusieurs dizaines de milliers d'euros selon les cas. En 2021, la prime moyenne était de 4 000 euros selon le ministère de la Transition écologique.
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La nouvelle venue, MaPrimeRénov' Sérénité, s'élève quant à elle à 35% du montant total des travaux pour les ménages modestes, et jusqu'à 50% pour les ménages très modestes, dans la limite de 30 k€ maximum.
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La rénovation globale doit permettre d'obtenir un gain énergétique d'au moins 35%. Enfin, à compter du 1er juillet 2022, si vous avez pu bénéficier du dispositif "MaPrimeRénov'" vous pourrez financer le reste à charge des travaux grâce à un éco-PTZ de 30 K€ maximum.
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SITUATIONS INSOLITES ET/OU LE SAVIEZ-VOUS ?
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=> Taux d'intérêt et inflation
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La totalité des emprunteurs bénéficient actuellement de crédits à des taux très largement inférieurs à l'inflation. Cette situation n'avait jamais été constatée depuis la fin des années 50. En effet, le taux d'intérêt réel sur les crédits immobiliers est largement négatif, à un niveau sans précédent depuis 1949...
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=> Une vente immobilière annulée pour cause d'algues toxiques non signalées.
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L'acquéreur d'une maison en bord de mer a saisi la justice à cause d'algues "sargasses" qui émettaient des gaz toxiques. La justice avait été saisie par l'acquéreur de cette maison située à cent mètres d'une plage sur laquelle s'échouaient régulièrement ce type d'algues qui émettaient des gaz toxiques en se décomposant.
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Le vendeur avait passé sous silence cette situation lors de la vente de la maison.
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De plus, dans la mesure où l'acquéreur s'en était inquiété, indiquant avoir des problèmes respiratoires, il a été considéré qu'il s'agissait d'une tromperie...
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Les juges ont donné gain de cause à l'acquéreur en ordonnant l'annulation de cette vente !
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=> Ils doivent se séparer de leur maison pour avoir nourri des canards…
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En France nous connaissons des projets immobiliers mis en danger par la présence de hérissons ou autres grenouilles...mais aux Etats Unis, une famille est actuellement en fâcheuse posture et risque gros à cause de la sympathie qu’elle a pour les palmipèdes vivant tout près de chez eux. En effet cette habitude attirerait les volatiles dans le secteur et vers le domicile des autres copropriétaires, avec des dégradations dans les jardins sans parler des déjections. Les deux retraités ont découvert avec stupéfaction la plainte déposée par plusieurs copropriétaires et compte-tenu de l'enjeu (possible indemnisation à hauteur de 250 000 €), ils ont décidé de vendre...
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Nos avis clients certifiés Immodvisor
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Nous travaillons au quotidien pour satisfaire nos clients et les aider à la réussite de leur projet immobilier
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5 Boulevard Victor Hugo,
87000 Limoges
Tél : 05 55 71 17 03
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MINITAU% SAINT-JUNIEN
32 Bis Boulevard V. Hugo,
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87200 Saint-Junien
Tél : 05 44 20 24 57
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22 av Maillard,
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Tél : 05 55 71 17 03
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19200 Ussel
Tél : 05 55 22 35 46
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