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Newsletter #31
Acheter une résidence à plusieurs : comment éviter les difficultés ?
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L'achat groupé d'une résidence permet de partager un projet en famille ou entre amis. De plus, l'effort financier de chacun des acquéreurs en sera diminué. Comment mener à bien cette acquisition immobilière ? Quelles sont les précautions à prendre pour éviter les déconvenues ?
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DEFINIR CLAIREMENT LE PROJET ET ANTICIPER LES EVENTUELS CONFLITS ?
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Acheter un bien immobilier à plusieurs implique de choisir une structure juridique adaptée à vos besoins.
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Vous souhaitez acheter un bien avec des amis et/ou des proches, alors voici quelques questions à vous poser avant d'agir :
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- Comment allez-vous financer l'acquisition du bien ?
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- Allez-vous occuper le bien en alternance ou ensemble ?
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- Comment répartir le temps d'occupation équitablement ?
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- Est-il nécessaire de mettre en place un planning commun ?
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- Comment répartir équitablement les charges (impôts fonciers, entretien, travaux, etc.)
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- Une location de la propriété est-elle envisagée ?
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- Si oui à qui en sera confiée la gestion ?
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- Comment seront alors répartis les loyers perçus ?
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- Que se passera- t-il si l'un des co-propriétaires souhaite vendre ?
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Pas mal de points seront donc à aborder avant d'agir mais il faut savoir qu'acheter une maison à plusieurs en France est bien encadré juridiquement et fiscalement.
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Ainsi c'est bien aux acquéreurs d'apprécier et de mesurer le pour et le contre de ce type d'achat en étant bien conscients de l'engagement pris sur le long terme vis à vis de leurs partenaires avant de franchir le pas...
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Au moment de rédiger le compromis de vente, le notaire va vous proposer deux solutions juridiques pour votre achat collectif : l'indivision ou la société civile immobilière (SCI).
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De ces deux options, l'indivision sera la formule la plus simple pour acheter à plusieurs. Chaque acquéreur deviendra à la signature de l'acte authentique co-indivisaire, c'est à dire propriétaire d'une part du bien concerné : c'est cette situation qui fonde juridiquement l'indivision. En indivision, le bien est possédé par toutes les parties qu'elle implique sans être partagé entre elles. De fait, chaque indivisaire est propriétaire d'une quote-part indivise et abstraite du bien. Si aucune disposition contraire n'est demandée, la quote-part de chacun est égale.
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Le cas de la SCI est plus complexe et a pour principal avantage d'offrir une souplesse accrue aux acquéreurs et de protéger d'emblée leur intérêt à hauteur de leur investissement personnel. En effet, la SCI accorde à chacun de ses membres des parts en proportion de leur contribution financière initiale. Sa mise en oeuvre passe par la création au préalable de la SCI par un notaire ou un avocat, il s'agit d'en rédiger les statuts, de procéder à leur enregistrement auprès de l'administration fiscale, de publier la constitution de la société, de l'immatriculer et de l'inscrire au registre du commerce et des sociétés.
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ACHAT EN INDIVISION : QUELS RISQUES ?
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Pour perdurer, l'indivision suppose que tous les propriétaires du bien soient d'accord pour le conserver. Le Code Civil, dans son article n°815, précise en effet que nul ne peut être contraint à demeurer au sein de l'indivision. Si l'un des propriétaires en indivision souhaite vendre, les autres ne peuvent l'en empêcher. Ils pourront néanmoins faire jouer leur droit de préemption pour se substituer à un acheteur lambda.
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En outre, l'indivision impose une prise de décision unanime en son sein pour toutes les décisions importantes. Tout désaccord entre indivisaires entraîne de facto une situation de blocage. L'indivision est aussi à la source de nombreux conflits d'héritage. Les propriétaires n'ont en effet aucun droit sur la part d'un pair décédé. Celle-ci revient en effet aux ayants droit, c'est à dire aux héritiers, qui peuvent donc remettre en cause le statut prévalant jusque là ! D'une manière générale, l'indivision implique une entente totale de tous ses membres sur le long terme.
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LES INCONVENIENTS DE L'ACHAT A PLUSIEURS EN SCI
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Même si la SCI résout en partie les risques inhérents à l'indivision, cette formule implique une gestion plus lourde. Elle génère des coûts à sa création et la tenue annuelle des comptes par un expert-comptable. Les risques également en cas de dettes sont très concrets. En effet, la SCI implique une solidarité indéfinie, non solidaire et subsidiaire des associés. En clair, ces derniers sont responsables de la dette sociale y compris sur leur propre patrimoine et ceci proportionnellement à leur quote-part du capital. Le créancier de la SCI défaillante ne pourra cependant se retourner contre les associés qu'après avoir épuisé tous les recours possibles pour obtenir gain de cause auprès de la SCI elle-même.
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Il faut savoir également qu'à défaut d'une clause statutaire en ce sens, un associé ne pourra pas revendre ses parts au sein de la SCI sans l'approbation de ses pairs. Le marché des parts de SCI étant lui-même très restreint, il est relativement difficile de trouver un acquéreur et la revente du bien acheté en SCI implique la dissolution ce celle-ci et des frais supplémentaires.
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COMMENT FINANCER VOTRE ACHAT ?
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La question du financement du bien immobilier reste un point majeur de l'achat à plusieurs. Il convient de s'accorder sur la quote-part de chacun. Elle doit être répartie équitablement entre les propriétaires pour limiter les risques de friction.
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Solliciter un crédit immobilier permettra de bénéficier d'une enveloppe plus importante et le prêt devra être souscrit auprès d'un seul et unique établissement. A noter que les taux d'emprunt peuvent être légèrement supérieurs pour ce type d'opération. Les co-emprunteurs peuvent participer à hauteur de montants inégaux. Ils sont solidaires et les copropriétaires devront s'acquitter des mensualités de ceux en incapacité de le faire.
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Ainsi la qualité de co-emprunteur solidaire n'est donc pas à prendre à la légère : elle comporte de fait un risque important en cas d'insolvabilité d'un ou plusieurs co-emprunteurs.
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SITUATIONS INSOLITES ET/OU LE SAVIEZ-VOUS ?
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=> Tous les propriétaires doivent participer aux frais de justice de leur copropriété.
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Les frais de justice sont, en principe, des charges relatives à l’entretien ou à la conservation de l’immeuble, et tous les copropriétaires sont tenus de les assumer à proportion de leurs droits dans la copropriété. Il ne peut pas être considéré par exemple, en cas de procès contre un des copropriétaires, que les autres ne seraient pas concernés et n’auraient pas de frais à payer. Un copropriétaire doit donc participer aux frais de justice engagés ou subis par le syndicat des copropriétaires, qu’il soit ou non personnellement intéressé par la procédure, a rappelé la Cour de cassation, dans une décision du 16 mars 2023 (Cass. Civ 3, 16.3.2023, G 22-11.756).
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=> Un berger dénonce ses conditions de logement avec un clip de rap
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En plus d’une pétition visant à dénoncer le mal-logement des bergers dans les alpages, un jeune pâtre sort un clip de rap pour faire bouger les lignes.
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«Là-d’dans on vit à deux sur 4 mètres carrés / Y a une fenêtre pas deux /40 centimètres carrés / Pas de gaz pour cuisiner / Pas d’chauffage sans incendier. Pas de place pour se rel’ver/ Un matelas pour tout plancher», scande Félix Portello, dans son premier single de rap, «Niche à Chien», comme l’indique Le Parisien. Le trentenaire n’est pas un rappeur aguerri mais un jeune berger qui cherche par tous les moyens à alerter sur les mauvaises conditions d’hébergements des bergers en alpage.
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=> Diagnostic amiante erroné : vous serez remboursé par l'agent et le diagnostiqueur
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Des acquéreurs achètent un pavillon en recourant aux services d’un agent immobilier. Un rapport établi par un diagnostiqueur leur est remis, le diagnostic amiante étant obligatoire pour tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il conclut à l’absence d’amiante dans le bien vendu.
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C’est seulement après la vente que les nouveaux propriétaires, par des recherches sur Internet, ont été informés de la possible présence d’amiante dans le bien concerné. Les matériaux de construction à base de plaques en fibrociment contiendraient donc de l’amiante. Les acheteurs assignent le diagnostiqueur et l’agent immobilier en justice.
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La Cour d’appel de Paris a retenu que le préjudice des acquéreurs réside dans le coût des travaux nécessaires pour retirer l’amiante. Coûts que le diagnostiqueur et l’agent immobilier devront donc supporter. La cour d’appel a donc condamné le diagnostiqueur mais aussi l’agent immobilier (arrêt du 16 mars 2023 (n°21-25.082)).
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Nos avis clients certifiés Immodvisor
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Nous travaillons au quotidien pour satisfaire nos clients et les aider à la réussite de leur projet immobilier
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310 Rue François Perrin,
87000 Limoges
Tél : 05 55 71 17 03
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MINITAU% SAINT-JUNIEN
32 Bis Boulevard V. Hugo,
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87200 Saint-Junien
Tél : 05 44 20 24 57
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22 av Maillard,
19100 Brive-la-gaillarde
Tél : 05 55 71 17 03
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19200 Ussel
Tél : 05 55 22 35 46
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