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Newsletter #32
Obtenir un crédit Immobilier : comment mettre toutes les chances de votre côté ?
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Certaines dépenses peuvent être susceptibles de vous pénaliser dans l'optique d'obtenir un prêt immobilier. Il est donc préférable de faire en sorte d'essayer de les éviter en cette période où les emprunteurs peinent à concrétiser leurs projets.
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POURQUOI EST-IL DIFFICILE D'OBTENIR UN PRÊT IMMOBILIER ?
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Les difficultés d'obtention d'un prêt immobilier tiennent principalement à deux raisons.
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=> Des taux d'intérêts en hausse qui ont contraint la Banque de France à réétudier sa méthode de calcul du taux d'usure.
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=> Des conditions d'emprunt plus strictes qui ont vu, depuis la crise sanitaire, les banques durcirent leurs critères d'exigibilité pour octroyer les prêts. Par exemple, certains emplois, considérés comme sûrs à une certaine époque suscitent désormais de la méfiance chez les prêteurs parce que le secteur d'activité a montré des signes de faiblesse. Les taux d'endettement et les restes à vivre sont observés à la loupe.
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Ainsi, un certain nombre d'emprunteurs peinent donc à réaliser leurs projets.
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Comme en même temps, les banques veulent sécuriser les financements de leurs clients,
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mieux vaut donc présenter un dossier qui va permettre à celles-ci de s'assurer que le client à financer ne va poser aucun problème.
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QUELQUES RÈGLES À OBSERVER
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=> Présentez des relevés de comptes sains.
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Dans ce contexte, il est préférable d'éviter les incidents de paiement et démontrer que vos finances sont saines. Certaines dépenses régulières peuvent rebuter certains établissement considérant qu'un comportement quelque peu consumériste sans capacité d'épargne peut représenter un certain risque pour le prêteur.
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=> Terminez de rembourser vos crédit à la consommation peut également changer la donne, notamment les crédits "non attribués" en améliorant ainsi votre taux d'endettement et donc de bénéficier d'une capacité d'emprunt plus importante.
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=> Autres lignes à proscrire sur vos relevés de compte : les jeux d'argent. Que ce soient les paris sportifs ou autres jeux en ligne représentant des dépenses régulières, ce sont des comportements qui peuvent alerter la banque et vous priver d'un crédit.
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=> Evitez les cryptomonnaies qui peuvent également pour certaines banques être considérées comme du jeu au même titre que le "poker". Elles ne seront d'ailleurs pas prises en compte comme de l'épargne mobilisable, il s'agit en effet d'un placement qui comporte des risques avec une perte potentielle de capital.
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=> Des comptes bancaires lisibles : comme évoqué précédemment, quand on parle de lisibilité au niveau des comptes, il s'agit d'assainir ses relevés en supprimant, lorsque c'est possible, certaines lignes, en stoppant certains prélèvements et/ou en regroupant certains crédits. Il convient également, de préférence, que vos comptes ne présentent aucun impayé ni aucun découvert.
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Vérifiez s'il est possible d'augmentez votre capacité d'emprunt qui est définie en fonction des revenus, du taux d'endettement et du reste à vivre. C'est peut être le moment pour vous de revoir tous vos abonnements, vos contrats de fourniture, etc.
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=> L'apport personnel fait également partie des conditions qui peuvent devenir indispensables pour pouvoir emprunter. Certains prêteurs en ont fait une condition sine qua none en souhaitant qu'un apport puisse couvrir au minimum les frais inhérents à l'opération d'acquisition. Les frais de notaire en font partie et leur apport est souhaitable en cas de revente anticipée.
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EMPRUNTEURS SÉLECTIONNÉS ET HAUSSE DU TAUX DU LIVRET A ?
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D'une situation où l'accès au crédit semblait possible pour tout un chacun y compris pour les emprunteurs aux revenus modestes nous sommes passés à une situation où les autorités financières ont resserré les conditions d'octroi de crédit. La nouvelle donne à l'oeuvre depuis plus d'un an (envolée de l'inflation et des taux de crédit, apport et épargne de précaution plus élevés) n'a pas impacté que les plus modestes mais aussi les plus aisés. Beaucoup de banques peuvent en effet préférer prêter 200 k€ à 5 clients plutôt qu'un million à un seul afin de mutualiser les risques mais aussi de glaner 5 nouveaux clients plutôt qu'un seul.
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Par ailleurs, l'évolution du Livret A au 1er août fait polémique. En effet, les banques ne sont guère favorables à ce que les ménages y déposent encore plus d'argent. En se basant sur la formule de calcul du Livret A, son taux devrait passer de 3% aujourd'hui à 4,3% cet été. Néanmoins, les hausses successives (de 0,5 % à 3 % en 1 an) ont coûté cher aux banques et comme le Livret A est une des ressources de financement du crédit immobilier, l'inquiétude demeure...
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LA PART DES MÉNAGES AISÉS PARMI LES EMPRUNTEURS RECULE
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Selon les derniers chiffres de l'Observatoire Crédit Logement CSA, le nombre de prêts immobiliers signés ne cesse de reculer depuis le début de l'année. Cette nouvelle situation, après plusieurs années d'euphorie, cache parfois des tendances inattendues. Comme évoqué précédemment,
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le resserrement du crédit a impacté en priorité les ménages les plus modestes, moins enclins à mobiliser une épargne importante pour décrocher un crédit immobilier. Et pourtant, la part des emprunteurs gagnant moins de 3 Smic (couples ou emprunteurs seuls) ne cesse de grimper depuis 2020 pour avoisiner les 44 % dans le marché du logement ancien et 45 % dans le neuf.
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A l'inverse, la proportion de ceux disposant de plus de 5 Smic plonge encore et sur la même période ne pèse désormais que 23% dans l'ancien et à peine 19% dans le neuf.
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Pour autant, cela ne signifie pas que les plus modestes sont de plus en plus nombreux et les plus aisés, de plus en plus exclus du marché. Néanmoins, dans un "gâteau" de plus en plus petit, le nombre d'emprunteurs modestes baisse moins que celui des plus aisés.
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SITUATIONS INSOLITES ET/OU LE SAVIEZ-VOUS ?
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=> Les acheteurs fuient les logements où ils redoutent d'avoir trop chaud
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Des acquéreurs scrutent l’exposition des logements en vente et jettent leur dévolu sur des biens équipés de climatisation ou dotés de piscines.
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Les canicules et sécheresses à répétition ont «modifié les équipements des villas (climatisation en priorité, brumisateur en terrasse, ventilateur, isolation plus intense) et probablement leurs architectures (création de zones d’ombrage plus importantes, pergola bioclimatique, couleur blanche pour les toits plats, toujours plus de piscines)». C'est le constat réalisé par des agents immobiliers dans les Alpes-Maritimes (06). La climatisation est-elle devenue le saint Graal ? Elle fait en tout cas partie des demandes des acquéreurs.
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Selon l’Agence de la transition écologique, l’Ademe, le taux d’équipements en climatisation chez les ménages sur l’Hexagone est passé de 14 % en 2016 à 25 % en 2020, dépassant alors les 800.000 unités vendues
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=> Il réclame 108.000 € au club de plage voisin car les enfants font du bruit
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Après avoir acheté sa maison, le propriétaire découvre que le club de plage local vient de déménager. Il estime que sa «perte de valeur» doit être indemnisée.
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Le bruit est une nuisance que craignent un nombre sans cesse grandissant de Français. Ce récent propriétaire d’une maison à Penvénan (Côtes d’Armor) située à côté du «Club de plage des dunes» avait chiffré à 108.000 euros le préjudice que lui cause ce voisinage.
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Tout serait parti du fait que l’achat s’est fait à l’été 2020, au moment où le club installé sur la plage des Dunes comme son nom le laisse entendre, a été délocalisé du côté du centre de Roc’h Gwen, sur une parcelle voisine de celle de l’acheteur.
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Estimant n’avoir pas été informé de cette évolution le propriétaire a porté l’affaire devant le tribunal administratif de Rennes.
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La gêne étant limitée à quelques moments dans la journée, les magistrats rennais n’ont pas été très sensibles à ces arguments estimant que si l’environnement peut être bruyant, la situation «ne saurait suffire à caractériser un trouble anormal et spécial» d'autant plus que le terrain actuel du club de plage est «affecté depuis les années 1960 à l’accueil d’enfants».
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=> ChatGPT pourrait-il devenir un bon agent immobilier ?
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Le célèbre robot conversationnel et l’intelligence artificielle en général pourraient bien changer notre façon de chercher des logements. Le point sur les expériences en cours.
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Terriblement efficace, impressionnant ou nul, chacun peut se faire son opinion sur les performances du robot conversationnel ChatGPT. Ce qui est sûr, c’est qu’il est intégré à un nombre grandissant de sites et ouvre de nouvelles perspectives pour certaines activités. L’immobilier n’échappe pas à la règle et le méga-portail immobilier américain Zillow n’a pas tardé à intégrer cette possibilité à son site.
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Actuellement en phase de test «auprès de quelques utilisateurs éligibles», cette version enrichie du site permet de converser directement avec ChatGPT pour lui présenter sa recherche. Les testeurs pourront poser des questions sur les annonces immobilières en cours, en évoquant les critères habituels (emplacement, budget, nombre de chambres, de salles de bains, etc.). L’occasion de vérifier si le robot s’avère ou non un bon agent immobilier (au moins dans son aptitude à proposer les biens qui correspondent à vos attentes) et s’il est capable d’effectuer un tri plus pertinent que les traditionnels moteurs de recherche. Un accès à un plus large public est prévu ultérieurement.
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Nos avis clients certifiés Immodvisor
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Nous travaillons au quotidien pour satisfaire nos clients et les aider à la réussite de leur projet immobilier
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310 Rue François Perrin,
87000 Limoges
Tél : 05 55 71 17 03
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MINITAU% SAINT-JUNIEN
32 Bis Boulevard V. Hugo,
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87200 Saint-Junien
Tél : 05 44 20 24 57
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22 av Maillard,
19100 Brive-la-gaillarde
Tél : 05 55 71 17 03
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19200 Ussel
Tél : 05 55 22 35 46
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