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Newsletter #33
PTZ modifié, fin du Pinel... : Quelles sont les mesures du gouvernement pour enrayer la crise du logement ?
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Prolongation mais resserrement du prêt à taux zéro (PTZ) pour favoriser l'accession à la propriété, fin du Pinel, aides à la location, soutien à la construction... Le gouvernement a dévoilé en ce tout début de mois 14 mesures techniques pour tenter d'enrayer la crise du logement. En voici les principales !
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Le plan Logement qui vient d'être présenté par Elisabeth Borne, veut favoriser l'accession à la propriété et à la location, soutenir la production et la rénovation de logements sociaux, relancer la construction et amplifier la rénovation énergétique du parc privé.
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Parmi les mesures détaillées, figure une mise à jour du champ d'application du Prêt à taux zéro (PTZ). Ainsi, pour accompagner les ménages à acquérir leur logement, le PTZ a été prolongé jusqu'à fin 2027. Une bonne nouvelle, alors que les taux d'emprunt n'ont jamais été aussi élevés.
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Seule innovation d'importance, le dispositif sera recentré sur les « logements neufs en collectif » dans les zones tendues et à tous les logements en zone détendue, sous condition de rénovation. En clair, le prêt à taux zéro (PTZ) ne pourra plus être utilisé pour construire sa maison neuve.
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Pour autant, les conditions d'octroi seront inchangées
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et le cadre du PTZ et les montants accordés vont rester les mêmes.
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Vous devez être primo-accédants de votre résidence principale, et le montant accordé dépend de vos revenus, de la composition du foyer, de la nature du logement (collectif, ancien et/ou à rénover...) et du futur lieu d'habitation. Les durées de remboursement du PTZ continueront de s'échelonner de 20 à 25 ans .
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LE DISPOSITIF PINEL JUGÉ INEFFICACE...
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Pour favoriser l'accès à la location, le gouvernement va arrêter le dispositif Pinel à compter de 2025. Ce dispositif mis en place en 2014 et qui faisait suite à plusieurs dispositifs similaires (Robien, Borloo, Scellier, etc.) a déjà été sérieusement raboté depuis le 1er janvier. Il faut dire que son efficacité est très décriée.
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Il ne sera donc plus possible de faire une nouvelle opération de ce type à partir du 01/01/2025 mais tous les investissements réalisés avant profiteront de la réduction d'impôt promise jusqu'au terme de la durée d'engagement, soit 12 ans maximum...la vraie fin pour les finances de l'Etat sera donc pour l'horizon 2036 !
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Le nouvel objectif va donc être de mettre l'accent sur le « logement locatif intermédiaire », à savoir un logement qui, sans être social, permet des loyers modérés.
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Ce dispositif réservé aux zones tendues sera ouvert à une centaine de communes supplémentaires, actuellement situées en zone détendues.
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Des mesures ont également été annoncées pour le logement social mais doivent encore faire l'objet d'un « pacte » avec les bailleurs sociaux. L'objectif étant de les aider à rénover leur parc immobilier et à investir et soutenir leurs fonds propres.
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De plus une enveloppe supplémentaire de 160 millions sur 5 ans sera également consacrée au dispositif du "Logement d'abord", qui consiste à octroyer un logement pérenne aux personnes mal logées.
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RELANCE DE LA CONSTRUCTION NEUVE ET RÉNOVATION ÉNERGETIQUE
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Pour relancer la construction neuve, aujourd'hui à l'arrêt, 47.000 logements qui n'étaient pas vendus seront rachetés aux promoteurs par la Caisse des Dépôts et Action Logement.
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Enfin, pour accélérer la rénovation énergétique des bâtiments, le dispositif MaPrimeRénov' sera renforcé, avec 1.300 guichets "France Rénov" contre 450 actuellement et une augmentation des "accompagnateurs Rénov'" de 2.000 à 5.000.
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Ces mesures seront financées par la fin du dispositif Pinel et le recentrage du PTZ, a précisé Matignon.
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=> Les mesures du Plan "France Ruralité"
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Ce plan d'une quarantaine de mesures centrées sur l'enjeu de l'équité territoriale vise à assurer à "tous les territoires" et en particulier les territoires ruraux les mêmes opportunités !
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Pour répondre aux enjeux spécifiques au monde rural, qui représente 22 millions d'habitants et 90% de la superficie de l'Hexagone, quatre axes ont été définis.
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- Un programme « Villages d'avenir » sera lancé pour aider les communes rurales à mener à bien leurs projets (à l'instar des programmes de « revitalisation » des centres-villes comme « Action cœur de ville »).
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- Une dotation spéciale « biodiversité » qui sera portée de 42 millions d'euros « à plus de 100 millions d'euros » pour protéger des espaces naturels, mais aussi des espaces n'ayant aucune valeur marchande (sols, forêts, étangs, zones humides etc) pour les communes. - Face à la dégradation du bâti dans certains centres-bourgs, une « prime de sortie de la vacance » sera mise en place pour remettre des biens immobiliers sur le marché de la résidence principale. Un fonds de soutien au commerce en milieu rural doit également être mis en place. - un autre axe visera par ailleurs à pérenniser le dispositif des zones de revitalisation rurale (ZRR) qui permet aux entreprises, collectivités, etc. de bénéficier d'exonérations fiscales et sociales.Sa cartographie sera réformée pour toucher les communes les plus fragiles.
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QUELQUES (BONNES) NOUVELLES POUR LES INVESTISSEURS LOCATIFS
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Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) s'est réuni ce mardi 13 juin pour discuter des éventuelles modifications à apporter, dans un contexte d'accès au crédit immobilier rendu compliqué par la hausse des taux. Sans surprise, les normes n'ont pas été bousculées malgré une évolution à la marge.
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Pour rappel, les règles générales du HCSF pour les nouveaux crédits immobiliers sont :
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- prêts les plus longs sur 25 ans (ou 27 ans pour une construction).
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Mais les banques ont le droit de déroger à ces règles HCSF pour 20% de leurs dossiers de crédit immobilier. Et c'est sur cette marge que le Haut Conseil a décidé d'apporter des modifications. Auparavant, dans ces 20% d'octroi exceptionnel, 80% devaient servir à financer des résidences principales et 20% était libres d'affectation et servaient donc à financer des investissements locatifs ou des résidences secondaires.
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Désormais, au sein de la marge de dérogation le ratio passe à 70% pour les résidences principales, et 30% pour les dossiers « libres ». En clair, alors que 4% de la production trimestrielle était jusqu'ici totalement libre d'utilisation, cette part passe désormais à 6% de la production trimestrielle. « L'objectif est de maintenir les crédits qui sont affectés par exemple à l'investissement locatif », note une source proche du HSCF.
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De plus, une banque pouvait jusqu'ici être pénalisée si elle avait dépassé son seuil des 20% de dossiers « hors-normes » sur un trimestre. Désormais, le calcul sera fait sur trois trimestres glissants. Ce qui signifie qu'une banque ne sera plus pénalisée en cas de dépassement sur un trimestre, si elle corrige son dépassement lors des deux suivants. Elle pourrait donc aller un peu plus loin sur des périodes de forte demande...
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LE SECTEUR DE L'IMMOBILIER VENT DEBOUT CONTRE LES ANNONCES DU GOUVERNEMENT
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Ainsi, les nouvelles mesures présentées lundi 5 juin par Elisabeth BORNE et Olivier KLEIN, la Première ministre et le ministre du Logement n'ont guère été saluées positivement par le secteur de l'immobilier. Ces mesures tirées du conseil national de la refondation (CNR) Logement ont été loin de convaincre les professionnels du secteur.
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Alors que l'accès au crédit immobilier reste compliqué pour de nombreux ménages, que les prix de l'immobilier sont encore haut, rendant également plus rares les biens à louer, et que le secteur de la construction souffre également, les professionnels attendaient beaucoup de ces mesures.
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La déception est donc à la hauteur des attentes. Alors que le secteur demandait par exemple un assouplissement des règles pour le crédit immobilier, un prêt à taux zéro (PTZ) ouvert à un public plus large ou encore une réflexion autour du statut du bailleur privé, ce fut un peu la douche froide. En effet, peu ou pas de mots sur les contraintes jugées trop strictes qui pèsent sur les établissements bancaires et aucune mesure visant à répondre concrètement à l'attente des secteurs de la promotion immobilière, du bâtiment, du logement social, de la transaction immobilière ou autre gestion locative...
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SITUATIONS INSOLITES ET/OU LE SAVIEZ-VOUS ?
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=> Une baisse des prix immobiliers de 10% est attendue pour cette année
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Après avoir résisté, les prix immobiliers amorcent désormais leur descente. Sur le dernier trimestre, les prix sont en net recul de -1%.
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C’est du jamais vu ! Les prix baissent, subissant de plein fouet le ralentissement du marché immobilier. Le marché s’est donc inversé. Même s’ils voient leur progression ralentir, les prix restent en légère hausse toutefois: +2,9% (contre +6,3% en juin 2022). Sur le dernier trimestre, la chute est bien plus marquée, puisque les prix sont en net recul de -1%.
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Les maisons subissent la plus forte baisse des prix, avec un recul de -1,7% sur les trois derniers mois, contre une stagnation du prix des appartements.
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C’est la diminution des volumes de vente qui a préfiguré cette baisse des prix. L’année 2023 devrait repasser sous la barre du million de transactions. Du jamais vu depuis 3 ans ! Un atterrissage à 950.000 transactions à la fin de l’année 2023 est attendu et ce sera le deuxième plus fort recul des 50 dernières années !
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=> Arnaque : attention à ces faux appels de la Banque de France
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Dans un communiqué diffusé début juin, la Banque de France met en garde le public face à une nouvelle arnaque téléphonique : les malfrats se font passer pour des agents de la Banque de France afin de vous inviter à effectuer des opérations bancaires.
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Tout commence donc par un coup de téléphone. En ligne, une personne se présentant comme un agent de la Banque de France « se faisant souvent passer pour le service des fraudes », note la banque centrale. Ce dernier fait alors croire à son interlocuteur que des opérations frauduleuses sont en cours, et que le client doit se connecter à son espace personnel de la banque afin de les annuler. Ce faisant, la victime se retrouve finalement à valider des opérations au profit des aigrefins.
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Si le procédé est particulièrement bien rôdé, c'est que les escrocs « parviennent à afficher, sur l'écran du téléphone de la personne contactée, le véritable numéro de la Banque de France et qu'ils détiennent des informations personnelles de leur victime, notamment ses coordonnées bancaires », explique la Banque de France.
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=> Airbnb a trouvé la recette pour repérer et refuser les fêtards dès la réservation
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La plateforme de réservation renforce sa lutte contre les fêtes non autorisées en développant un algorithme qui détecte les éventuels profils de fêtards et bloque leurs réservations.
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Les fêtards sont en effet un peu la "bête noire" de la plateforme de locations de biens entre particuliers Airbnb.
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Déjà, en août 2020, elle lançait un dispositif temporaire pour interdire toutes les fêtes à l’échelle mondiale afin de respecter les restrictions de distanciation sociale pendant la crise sanitaire. Un essai concluant puisque depuis l’introduction des premières mesures d’interdiction des fêtes sur Airbnb, une baisse de 48% des signalements de fêtes non autorisées en France a été constatée. Un franc succès qui a poussé le site à pérenniser le dispositif. Cette fois, Airbnb lance un algorithme innovant pour identifier les réservations à risque en amont.
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Une technologie faisant appel à l’intelligence artificielle qui s’appuie sur de multiples facteurs relatifs au compte du voyageur et à sa demande de réservation: la durée du séjour, la distance entre le domicile du voyageur et la ville où il souhaite réserver un hébergement, la date de la réservation... «certaines périodes de l’année présentent des risques plus élevés comme le week-end, le Nouvel An... et sont donc plus surveillées», comme le stipule la plateforme. De même, l’absence d’évaluation positive du voyageur peut avoir un impact. Une demande de réservation d’une personne qui réserve un logement un week-end à quelques encablures de son domicile sera considérée comme suspecte et donc bloquée automatiquement....
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Nos avis clients certifiés Immodvisor
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Nous travaillons au quotidien pour satisfaire nos clients et les aider à la réussite de leur projet immobilier
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310 Rue François Perrin,
87000 Limoges
Tél : 05 55 71 17 03
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MINITAU% SAINT-JUNIEN
32 Bis Boulevard V. Hugo,
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87200 Saint-Junien
Tél : 05 44 20 24 57
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22 av Maillard,
19100 Brive-la-gaillarde
Tél : 05 55 71 17 03
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19200 Ussel
Tél : 05 55 22 35 46
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