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Newsletter #33
Marché immobilier, quel bilan à l’été 2023 ?
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Voilà l’été, enfin l’été… Le moment idéal pour faire un point d’étape sur le marché immobilier, qui connaît quelques péripéties depuis le début de l’année. Un point sur les prix. Sur les taux. Sur les transactions.
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UN PREMIER SEMESTRE 2023 EN BERNE
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Voilà un record dont on aurait aimé pouvoir se passer. En effet, cela fait huit ans que le marché immobilier n’avait pas connu un démarrage aussi poussif.
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Négatif même. Le mot est lâché. Le premier semestre 2023 est dans le rouge, avec des prix immobiliers en baisse de 0,4% en moyenne dans toute la France.
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Alors bien sûr, tous les secteurs ne sont pas logés à la même enseigne : dans les grandes villes du Top 10, les prix ont baissé de 0,4% quand Paris a carrément coulé (-1,9% en six mois).
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Les villes moyennes (Top 50), elles, s’accrochent (+0,2%) et les zones rurales (encore elles), sauvent l’honneur (+1,8%).
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On est quand même loin des records (positifs cette fois) des dernières années.
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Ce phénomène est d’autant plus notable que le premier semestre est habituellement le plus dynamique.
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Au printemps, ça déménage ! Mais comme indiqué déjà le mois dernier, le printemps immobilier n'a pas tenu ses promesses. Avec des hausses presque imperceptibles entre avril et juin : +0,6% pour le Top 10, +0,8% pour le Top 50 et +1,9% pour les zones rurales. Si on remonte ne serait-ce que deux ans en arrière, cette année fait pâle figure. Au printemps 2021, les prix immobiliers avaient augmenté de 2% dans les dix plus grandes villes (hors Paris), de 2,6% dans le Top 50 et de… 4% dans les zones rurales !
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Par ailleurs, une fois n’est pas coutume, depuis janvier ce sont les maisons qui ont tiré les prix de l’immobilier vers le bas (-0,7%). Ce n’est pas très glorieux du côté des appartements (0%) mais au moins, les prix restent stables dans l’ensemble. Terminé, l’engouement pour les maisons avec jardin ? Pas sûr. Ce qui l’est, c’est que les conditions d’emprunt se sont durcies, au point de revoir certains projets immobiliers et de faire des sacrifices. Or les montants empruntés pour l’achat d’une maison sont évidemment plus importants que pour l’achat d’un appartement. Les acquéreurs sont alors plus sensibles à un refus de prêt.
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LES PRIX IMMOBILIERS REMONTENT DANS PLUSIEURS GRANDES VILLES
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La bonne nouvelle ? Oui, il y en a une. Le mois de juin a été plutôt favorable aux communes du Top 10. Six d’entre elles ont en effet enregistré des hausses de prix. Plus de la moitié d'entre elles (60%) ont bénéficié de véritables hausses. Par exemple, +0,8% à Strasbourg, +0,7% à Marseille, +0,6% à Montpellier, +0,5% à Nice et Rennes et, dans une moindre mesure, +0,3% à Toulouse.
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À contre-courant, Lille (-0,4%) et Nantes (-0,6%) ont raté leur entrée dans l’été. La situation est bien plus défavorable à Bordeaux où les prix immobiliers ont encore baissé de 1% (comme en mai). Une lente dégringolade enclenchée il y a plusieurs mois déjà. Depuis janvier, Bordeaux accuse un recul de 5,7% ! À Lyon, c'est aussi la débandade : en six mois, les prix immobiliers ont baissé de 4,6%.
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Après des années d’euphorie immobilière (et tarifaire), ces deux villes sont aujourd’hui confrontées à un important problème de pouvoir d’achat immobilier. Eh oui. Les communes les plus chères sont aussi celles qui souffrent le plus de la hausse des taux de crédit. Or après Paris et Nice, Lyon et Bordeaux sont bien les villes les plus chères du Top 10 (respectivement 5 065 €/m² et 4 694 €/m²).
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QUELLES PERSPECTIVES POUR LE MARCHÉ IMMOBILIER À LA RENTRÉE ?
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Plusieurs spécialistes ont été sollicités pour répondre à la question de savoir si l'été allait permettre d'inverser la tendance baissière.
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Même si la réponse n’est pas toujours très encourageante, il est possible d'y déceler quelques signes d'optimisme.
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Il est certes constaté qu'aucun signal actuel ne permet d'imaginer que la tendance baissière pourrait s'infléchir d'ici la rentrée. Néanmoins, le troisième trimestre qui correspond aux mois d'été est toujours traditionnellement le moins actif de l'année contrairement au second qui est souvent lui le plus dynamique.
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Or, cette année, il n'y a pas eu ou très peu de printemps de l'immobilier...
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Par conséquent, il est possible d'espérer que le troisième trimestre puisse ressembler aux tous premiers mois de l'année avec non seulement des prix qui puissent repartir à la baisse dans certaines communes où l'équilibre était fragile avec un faible volume de transactions.
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Il reste probable qu'il faille vraiment attendre la seconde quinzaine de septembre pour que le marché se réveille...
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CREDIT IMMOBILIER, LA HAUSSE DES TAUX DEVRAIT SE POURSUIVRE
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Comme indiqué précédemment, l'absence d’éléments positifs pour le marché immobilier peut laisser assez peu d’espoir d'ici la fin de l’année pour les taux pratiqués par l'ensemble des établissements bancaires.
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Il ne sera donc pas surprenant que le second semestre soit encore moins bon que le premier. Il est même fort à craindre que les dernières barrières qui parvenaient jusque-là à maintenir le marché à flot finissent par tomber. Le niveau de la production de crédit en est un parfait témoignage.
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Le marché du crédit immobilier fait état actuellement de 40% de prêts en moins en 2023 par rapport à 2022 et la tendance ne s'infléchit pas.
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Dans la mesure où il semble que les banques ne consomment pas leur marge de flexibilité de 20%, on peut comprendre que les déclarations récentes du Haut conseil de la stabilité financière (HCSF) sur l’investissement locatif ne sont pas de nature à rouvrir le robinet du crédit.
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De leur côté, les taux vont très certainement continuer d’augmenter et l’on va sans doute emprunter à 4,5% sur vingt ans d’ici janvier prochain.
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Il faudrait donc parallèlement que les prix reculent de 35% en un an.
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Ce qui semble peu probable. Le marché immobilier devrait donc continuer à tourner au ralenti jusqu’à la fin de l’année. Néanmoins, de belles opportunités seront à saisir et trouveront sans doute preneur malgré les difficultés évoquées.
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LES DIFFERENTS INDICATEURS À OBSERVER D'ICI LA FIN DE L'ANNEE...
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Même si les coûts de refinancement des banques se sont quelque peu stabilisés, l'indice de référence à observer reste l'OAT 10 ans et son évolution.
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La hausse du taux directeur de la BCE (4% depuis le 21 juin dernier) était attendue et pour que raisonnablement les banques retrouvent des marges acceptables, les dernières augmentations des taux devaient franchir le cap des 3,50 %. C'est désormais le cas et cette situation pourrait être de nature à redonner de l'appétit à ces dernières pour octroyer des crédits...
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Par ailleurs, l'actualisation mensuelle du taux d'usure a également permis de réajuster les taux de manière plus fine en permettant aux emprunteurs de bénéficier d'une fenêtre de tir tous les mois au lieu de tous les trimestres.
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Il reste que les demandes des clients sont restées nombreuses, démontrant ainsi la volonté d'un grand nombre à accéder à la propriété. Même si le profil de cette clientèle emprunteuse s'est quelque peu modifié face à l'exigence des conditions de financement (revenus plus élevés et plus dotés en apport personnel).
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Les conditions de financement restent néanmoins historiquement favorables dans un marché immobilier toujours soutenu par des fondamentaux sains et une demande structurelle de logement. Le rôle du courtier va ainsi donc prendre une part prépondérante, sa parfaite connaissance du marché lui permettra de contourner la plupart des obstacles rencontrés...
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SITUATIONS INSOLITES ET/OU LE SAVIEZ-VOUS ?
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=> Près de la moitié des Français ne connaît pas le montant de sa facture d'eau
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Plus d’un quart des jeunes, qu’on dit pourtant sensibles à l’écologie, laissent des fuites en souffrance, selon un sondage.
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Dès 2024, le gouvernement veut résorber les fuites d’eau en France, comme l’indiquait le président de la République lors de son discours sur le Plan eau en mars dernier: «Un litre d’eau sur cinq est perdu en raison des fuites, c’est inacceptable».
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Un sondage récent, avec Opinion Way, a été effectué pour interroger les Français sur leur consommation d’eau. Parmi les enseignements de ce sondage, 46% des Français sondés ne connaissent pas le montant de leur facture d'eau à l’année. Au sein de ces 46%, on retrouve surtout des jeunes: 69% de personnes âgées de 18 à 24 ans, et 61% de 25 à 34.
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De même, un tiers des Français pensent que les fuites d’eau n’ont pas d’impact sur leur consommation. « Les fuites d'eau goutte à goutte sont perçues comme un rien. Or, un robinet qui goutte, c’est 210 litres d’eau de perdus, soit l’équivalent de 23 packs d’eau par semaine, donc près d’un euro par semaine.
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Les petites fuites sont perçues comme une goutte d’eau dans la facture. Elles sont plus dangereuses car on se rend moins compte de leur impact". De même, une chasse d’eau qui fuit, c’est 4200 litres d’eau de perdus, soit l’équivalent de 35 baignoires remplies par semaine, donc environ 18 euros par semaine. Et pourtant, 42% des Français attendent 2 jours ou plus avant de réparer une fuite d’eau et 1 Français sur 10 admet avoir laissé passer plus d’un mois.
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=> Infobésité (excès d'information propre à l'ère du numérique) pénibilité numérique et risques psychosociaux
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E-mails, réunions, visios, notifications pusch, veille...l'infobésité peut générer des risques psychosociaux et le stress numérique est un des fléaux de notre époque. L'usage que font les salariés des outils numériques peut-il être changé ?
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Il a été constaté que 30 minutes sans interruption sont nécessaires pour que le cerveau soit au maximum de ses capacités, lorsque ce n'est pas le cas, un risque de fatigue cognitive peut s'installer.
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- 31% des salariés sont hyperconnectés
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- 54 % des e-mails reçoivent une réponse en moins d'une heure dont 17,8 % en moins de 5 mn...
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- 144 e-mails par semaine, c'est le nombre moyen de messages qui sont traités par les salariés.
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- 42 % représente la part de travail hebdomadaire sans interruption pour les collaborateurs
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=> Banque et Assurance : le conseil financier des "chatbots" peut s'avérer trompeur !
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Les conseils financiers donnés aux épargnants par des robots conversationnels, ou chatbots, augmentent à tort la confiance des utilisateurs, conclut une étude de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le gendarme de la Banque et des assurances.
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En effet, les explications fournies sous formes de conversation par les robots-conseillers peuvent faire accepter davantage des conseils "mal adaptés"...
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En effet, un robot-conseil, baptisé Robex a été développé pour les besoins d'une étude réalisée auprès de 256 participants pour la plupart novices en matière financière
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Les robots conversationnels, basés sur des algorithmes et de l'intelligence artificielle, sont à la mode chez les assureurs vie et les banquiers pour proposer, en parallèle des conseillers, des placements financiers à leurs clients.
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La « motivation du conseil à travers ces outils manque parfois de clarté ou bien reste trop générique, sans explications précises basées sur les caractéristiques propres au client », souligne l'étude.
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Par ailleurs, les explications données par le robot « n'améliorent pas significativement la compréhension de la proposition par les utilisateurs, ni leur capacité à suivre ou non le conseil donné, selon s'il est correct ou non »...
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Nos avis clients certifiés Immodvisor
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Nous travaillons au quotidien pour satisfaire nos clients et les aider à la réussite de leur projet immobilier
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310 Rue François Perrin,
87000 Limoges
Tél : 05 55 71 17 03
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MINITAU% SAINT-JUNIEN
32 Bis Boulevard V. Hugo,
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87200 Saint-Junien
Tél : 05 44 20 24 57
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22 av Maillard,
19100 Brive-la-gaillarde
Tél : 05 55 71 17 03
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19200 Ussel
Tél : 05 55 22 35 46
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