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Newsletter #14

Quelles sont les règles pour emprunter en 2022 ?

Bruno Le Maire vient d'entériner le passage de nouvelles règles en norme juridiquement contraignante. Si les banques ne respectent pas ces règles, elles seront alors sanctionnées. En voici le détail, pour pouvoir emprunter à partir du 1er janvier 2022.

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POUR RESPECTER LES NORMES

Les dossiers des emprunteurs doivent respecter deux règles principales :

- Ne pas s'engager sur des mensualités de crédit dépassant 35% de vos revenus mensuels.

- Ne pas s'endetter sur plus de 25 ans maximum.

(À noter que les banques pourront toujours accepter 20% de dossiers « hors des clous », en cherchant toutefois à favoriser les ménages qui achètent pour la première fois.)

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EXCEPTION POUR UN EMPRUNT SUR 27 ANS

Cette exception est visée pour tout projet dans le neuf ou dans l'ancien avec d'imposants travaux.

Les dossiers pour lesquels les banques peuvent accorder ce prêt :

- Les crédits liés à une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), « dans le cadre d'un contrat de construction d'une maison individuelle » ou « dans le cadre d'un contrat de promotion immobilière ».

- Un achat dans l'ancien avec « un programme de travaux dont le montant représente au moins 25% du coût total de l'opération ».






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"REVENU NET AVANT IMPÔT"

Il est à noter que certaines banques calculent un taux d'endettement de 35% maximum après impôt, autrement dit le « net à payer en euros » tout en bas du bulletin de salaire.

La décision du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) publiée au Journal officiel ne laisse pas de place à l'ambiguïté sur ce point : les « revenus annuels » à prendre en compte pour calculer les 35% de taux d'endettement correspondent bien au « revenu net avant impôt de l'emprunteur (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) ».
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LE CAS PARTICULIERS DES REVENUS FONCIERS


La décision du HCSF précise, pour les revenus fonciers, issus par exemple de la location d'un appartement, que « le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d'éventuels abattements fiscaux et charges, y compris les intérêts d'emprunts et assurance emprunteur ». Le Haut Conseil ajoute que les banques doivent y appliquer « des décotes » (généralement 70% des revenus locatifs) pour prendre en compte le risque locatif. En outre les revenus annuels peuvent être majorés des réductions d'impôt à l'investissement locatif (Pinel, etc.).

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À PARTIR DE QUAND LES BANQUES SERONT-ELLES SANCTIONNABLES ?

D'après le HCSF, les banques ne seront sanctionnables qu'à partir du 1er janvier 2022 mais, dans les faits, les règles indiquées précédemment s'appliquent dès aujourd'hui. Seul changement en janvier 2022 : les banques devront être encore plus vigilantes sur le respect de ces conditions.

TAUX NOVEMBRE 2021
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