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Newsletter #29

2023, le début d'une nouvelle ère immobilière ?

En ce tout début d'année, c'est l'heure de faire un premier bilan en revenant sur les événements marquants de l'année écoulée et en évoquant les perspectives à venir.

À quoi ressemblera donc l'immobilier en 2023 ?

ANNÉE 2022 : UN BON CRU ?

Sur le plan immobilier, 2022 restera dans les annales comme une très bonne année. Certes le millésime 2021 s'était révélé exceptionnel mais le cru 2022 n'est pas en reste avec +- 1,1 million de transactions et ce sera ainsi la seconde meilleure année consécutive. Bien que positive dans son ensemble, il convient de noter que l'évolution du marché aura néanmoins manqué de constance. C'est en effet au cours du 1er semestre qu'un fort dynamisme a pu être constaté malgré la reprise de l'inflation ou la guerre en Ukraine. En ce qui concerne le deuxième semestre, le changement de politique monétaire de la Banque Centrale Européenne a entraîné un ralentissement au niveau de la production de crédit empêchant les acheteurs potentiels de mener à bien leur projet. L’événement marquants de 2022 aura été la remontée rapide des taux de crédit.

En seulement douze mois, le taux d’un prêt immobilier a pu être multiplié par trois, quelque soit la durée . Il a donc fallu oublier les conditions exceptionnelles d’emprunt auxquelles nous nous étions habitués ces dernières années.

EVOLUTION DES PRIX IMMOBILIERS

En 2022, les prix ont continué à progresser de l’ordre de +- 4,6% grâce à la belle performance des zones rurales (+7,5%) qui ont réalisé plus de 1,5 fois mieux que les villes du Top 10 (+4,7%).

Néanmoins, comme pour les volumes, une rupture est à constater entre le premier et le second semestre avec un véritable ralentissement de la hausse des prix depuis l’été.

Au niveau national, alors que les tarifs ont augmenté de 3,6% entre janvier et juin, ils n’ont progressé que de 1% entre juillet et décembre. Ce phénomène a touché davantage les grandes métropoles de l’Hexagone où, au regard des prix atteints, le pouvoir d’achat immobilier s’avère de plus en plus contraint. Ainsi, les dix plus grandes villes françaises (hors Paris) ont vu leurs tarifs croître de 3,2% pendant la première partie de l’année mais seulement de 1,4% dans la seconde.

Certaines, à l’image de Bordeaux, tendent même à reculer depuis le début de l’année.

HAUSSE DES TAUX + INFLATION => QUID DU MARCHE IMMOBILIER 2023 ?

D'après les spécialistes, cette situation inédite sur un plan économique en France depuis une décennie ne devrait pas engendrer une chute du marché. En revanche, il faut s’attendre à des corrections dans les mois à venir. En effet, la hausse des taux qui se poursuit aura un impact sur la capacité d’emprunt des ménages et leur solvabilité. Cette situation devrait ainsi entrainer de fait un ajustement des prix à la baisse.

Reste à savoir si un tel contexte sera suffisant pour compenser la hausse des taux ?

Il y a fort à parier que dans la mesure où les taux de crédit vont continuer d'augmenter dans le courant de l’année, les porteurs de projets vont devoir faire face à une baisse de leur pouvoir d’achat immobilier de l'ordre de +- 6%.

Ainsi, pour absorber totalement la remontée des taux, il faudrait alors que les prix reculent de 20% en 2023.

Ce scénario semble difficilement envisageable car la nouvelle géographie immobilière post-Covid devrait permettre au monde rural et aux zones péri-urbaines de tirer encore le marché vers le haut.

Les prix dans ce secteur continuent de demeurer accessibles plus que dans les grandes métropoles et les problématiques de budget sont moins contraintes. Ainsi, les tarifs de ces zones pourraient continuer à progresser alors que le marché au niveau national devrait rester à l’équilibre en 2023.

Le marché parisien quant à lui devrait observer un recul de 3% et passer ainsi sous la barre des 10 000 € d’ici l’hiver prochain.

L'IMPACT SUR LE VOLUME DES TRANSACTIONS ?

Plus que les prix, c’est le volume de transactions qui pourrait être la principale victime de la hausse des taux et de celle de l’inflation en 2023.

En effet une baisse de 20% à 30% pourrait être envisageable.

Deux raisons à cela avec en premier lieu la position des vendeurs. Ils pourraient en effet mettre quelques mois à accepter ce nouveau cycle baissier engendrant ainsi, face à cette forme d'incompréhension, une situation de blocage temporaire.

La seconde raison pourrait concerner le nombre de ventes dites de «confort » par rapport à celui des ventes « contraintes »qui devrait drastiquement diminuer.

Fort de ce constat, il serait donc très étonnant que le volume de transactions enregistré au cours de l’année à venir dépasse le million.

QUELS DÉFIS LE MARCHÉ IMMOBILIER DEVRA-T-IL RELEVER DANS LES PROCHAINES ANNÉES ?

L’entrée de plain-pied du marché immobilier dans un cycle baissier va être accompagné de plusieurs changements en matière législative avec la mise en place effective de mesures liées à la rénovation énergétique avec un encadrement de la taxe foncière et des loyers et de taxe foncière. L’impact de ces mesures semble néanmoins secondaire par rapport aux conséquences de l’augmentation des taux...

Autre vrai challenge sur le long terme => la question de la rénovation énergétique ?

L’interdiction de mise en location des passoires thermiques crée de nouvelles règles du jeu et il y aura par conséquent des opportunités à saisir pour les porteurs de projets qui comprendront et assimileront ces règles plus vite que les autres. 2023 devrait en effet voir une accélération de la baisse des prix pour ce type de logements... Pour mémoire, interdiction de louer des biens qui consomment plus de 450 kWh/m2 d’énergie finale par an.

Dès 2025, cette interdiction concernera en effet l’ensemble des biens classés G avant de s’étendre aux étiquettes F en 2028 et E en 2034.

C’est donc bien le sujet de la rénovation énergétique qui jouera durablement sur l’évolution du marché dans les années à venir. Les effets de la lutte contre les passoires thermiques s’observent même déjà, avec d’un côté des propriétaires qui préfèrent mettre en vente sans attendre leurs biens plutôt que d’effectuer les travaux nécessaires – d’où une suroffre – et, de l’autre, des acheteurs qui identifient ce type de produit comme un levier de négociation.

SITUATIONS INSOLITES ET/OU LE SAVIEZ-VOUS ?

=> Sa voiture prend feu sur la route d'Isola 2000, il quitte le véhicule et part skier

A chacun ses priorités. Une voiture a pris feu sur la route qui mène à cette célèbre station de sports d'hiver. Les pompiers alertés sont intervenus pour maitriser l'incendie mais aucune trace du propriétaire...Ce n'est que bien après l'intervention des secours que celui-ci a pu être contacté. Il a ainsi déclaré que "de la fumée s'échappait du capot de la voiture" et qu'il avait "préféré quitter le véhicule pour pouvoir tout de même profiter de sa journée sur les pistes de ski"...

=> CAF, Salaire, Chômage => nouvelle obligation pour virer l'argent sur votre compte

Depuis le 27 décembre 2022, une loi vient de modifier les modalités de paiement des salaires, des allocations et des prestations sociales afin de favoriser l'autonomie financière des femmes. Désormais ces rémunérations devront être obligatoirement versées sur un compte bancaire dont le bénéficiaire sera le titulaire. Cette obligation vise à accélérer l'égalité économique et professionnelle. Elle tend à favoriser l'autonomie financière des femmes.

=> Epargne : le nombre d'arnaques concernant les placements en forte augmentation

Attention à certains sites internet proposent de placer vos économies que ce soit sur des livrets, dans l'achat de parking ou de cryptomonnaies. Les rendements proposés sont souvent attractifs mais par forcément très au delà de ce qui existe déjà...quand on vous appelle, il n'y a jamais urgence à placer son argent ! Ce type d'escroquerie a coûté 500 millions d'euros en 2022 et 4,5 milliard d'euros depuis 2016. En cas de doute, dans la mesure où la Banque de France a publié une liste noire de sites frauduleux (1243 sites inscrits en 2022), il suffit de l'interroger. Enfin, n'oubliez jamais que les ennemis des escrocs sur internet, ce sont les rencontres physiques !