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Newsletter #25
Immobilier automne 2022 : chiffres et informations
Quelles sont les actualités qui font la Une de l’immobilier en France à la rentrée 2022 ? Voici un tour d’horizon complet pour savoir où en est le marché et s’informer pour mieux gérer son projet d’achat et/ou de vente d’un logement.
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"TAUX IMMOBILIERS : OÙ EN EST-ON ? "
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La hausse des taux se poursuit. Elle s’accélère même pour atteindre un taux d’intérêt moyen de 1,82 % sur les crédits immobiliers souscrits en août 2022 d’après l’observatoire Crédit Logement CSA. C’est 76 points de base de plus qu’au 1er janvier 2022.
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La situation peut devenir de plus en plus difficile pour les emprunteurs, même si des solutions existent.
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Ainsi par exemple, on peut constater qu'avec un salaire moyen de 1800 euros par mois, et des mensualités de 600 €, il est possible d'emprunter sur 20 ans 120 600 € à un taux de 1,92 % contre 129 700 € avec un taux de 1,06 % au début de l’année.
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Une perte de pouvoir d’achat immobilier de plus de 9 000 € dans cet exemple (quasiment 7 %). Et cet écart augmente fortement quand on veut emprunter 2 ou 300 000 euros."
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Le constat est sans appel, il met en évidence que la capacité d’emprunt des ménages s’est fortement réduite avec en parallèle des prix de l’immobilier qui continuent d’augmenter...
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" LA BATAILLE AUTOUR DU TAUX D'USURE"
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Le marché du crédit immobilier est aujourd'hui ralenti par les blocages techniques liés au taux d'usure. Même s'il est difficile de connaitre les chiffres exacts, les échanges entre les différents acteurs de l'immobilier et la Banque de France n'ont pas permis d'envisager une solution pérenne même avec la dernière augmentation de ce taux légal.
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De plus en plus de dossiers de demandes de crédits immobiliers sont en effet refusés car le TAEG (taux annuel effectif global) dépasse le seuil du taux d’usure.
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Taux en augmentation, conditions d'assurance emprunteur sont autant de freins à contourner pour pouvoir aboutir...
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Néanmoins, le dernier taux d'usure fixé à 3,05% pour le 4ème trimestre pour des financement de durées supérieures à 20 ans devrait permettre de débloquer certaines situation en offrant la possibilité aux banques de pouvoir prêter à nouveau...
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QUELLE AUGMENTATION DES PRIX DE L'IMMOBILIER EN FRANCE AU 2ÈME TRIMESTRE 2022 ?
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Sur l’ensemble des biens au 2ème trimestre 2022 et par rapport à il y a un an, l’INSEE constate :
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- +2,2 % en Ile-de-France (+0,7 % pour les appartements contre +5,4 % pour les maisons)
- + 8,6 % en Province (+7,6 % pour les appartements contre +9,0 % pour les maisons)
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La hausse des prix de l'immobilier s'est donc poursuivie assez fortement sauf pour les appartements en Ile de France ou à Lyon par exemple.
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Par ailleurs, avec plus d'1,1 million de transactions sur un an à fin juin 2022, le niveau reste élevé mais en deçà du record à plus de 1,2 million datant du 3ème trimestre 2021.
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Il faudra donc surveiller l'impact des difficultés d'accès au crédit immobilier et celui de la hausse des taux de crédit dans les mois et trimestre à venir pour une vision plus exhaustive de la réalité du marché immobilier.
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ACHETER OU LOUER ? LA HAUSSE DES TAUX REND L'ACHAT MOINS VITE RENTABLE
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La situation actuelle, avec la forte augmentation des taux et des prix dans un contexte où les loyers restent stables, fait de la location une solution bien plus souvent gagnante que l’achat par rapport à il y a 1 ou 2 ans.
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Une étude permet de déterminer une moyenne de 13 ans pour rentabiliser un achat par rapport à une location équivalente. Cela dépend notamment du secteur géographique. C’est, par exemple, beaucoup plus à Paris avec une durée de 47 ans.
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Il faut effectivement la plupart du temps attendre plusieurs années avant de revendre son bien pour que cela soit financièrement rentable. Le temps nécessaire pour amortir les frais d'achat comme les frais de notaire, les frais d’agence, le coût du crédit immobilier (intérêts, frais de garantie et cotisations d’assurance emprunteur, etc.), les taxes foncières, les travaux d’entretien et de rénovation, etc.
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LOI LEMOINE : POSSIBILITÉ DE RÉSILIER L'ASSURANCE À TOUT MOMENT
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L’entrée en vigueur de la loi Lemoine sur l'assurance emprunteur permet depuis le 1er septembre dernier à tous ceux qui ont déjà souscrit un contrat de pouvoir le résilier à tout moment.
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D'autres modifications importantes ont été apportées :
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- Suppression du questionnaire de santé si les encours cumulés assurés des contrats de crédit ne dépassent pas 200 000 € par assuré et sous réserve que la date de fin du prêt intervienne avant les 60 ans de l’assuré.
- Réduction du délai permettant de pouvoir bénéficier du droit à l'oubli d'une ancienne maladie sur votre assurance de prêt. Une personne guérie d’un cancer depuis plus de 5 ans peut ne pas le mentionner dans son bilan médical contre 10 ans auparavant.
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SITUATIONS INSOLITES ET/OU LE SAVIEZ-VOUS ?
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=> Il doit payer 98.000 euros de factures d'eau après 4 ans de squat de son bien
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Un propriétaire a été privé pendant 4 ans de ses 3 appartements et de 2 locaux commerciaux, situés dans le même immeuble en Seine-Saint-Denis (93), parce qu’ils étaient squattés.
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Le propriétaire a alors sollicité la préfecture pour obtenir le concours de la force publique et faire expulser les squatteurs. Cependant, il n’a jamais obtenu de réponse.
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Au printemps 2022, le propriétaire a reçu, par lettre recommandée, une mise en demeure de l’exploitant du réseau d’eau de l’immeuble lui réclamant près de 98.000 euros (!) pour impayés de consommation d’eau. Une somme invraisemblable pour un immeuble dont la facture d’eau s’élevait à 290 euros en moyenne tous les 3 mois....
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Reste à savoir qui va payer la facture ?
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=> Une banque victime d'un braquage de 150 000 euros à l'aide d'un drone
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150.000 € entreposés dans le local technique d'un guichet automatique de billets en attendant d'être transférés par des convoyeurs de fonds ont été dérobés grâce à l'utilisation d'un drone.
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Il n'y a eu aucune effraction et le vol a eu lieu en pleine journée. Piloté de l'extérieur un mini drone a permis d'aller presser le bouton d'ouverture de la porte à l'intérieur du local et permis ainsi aux cambrioleurs d'accéder au coffre-fort et de se servir.
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=> Un propriétaire ne peut pas contester ce qui a été admis par son prédécesseur
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Le nouveau propriétaire d’un bien n’a pas davantage de droits que son prédécesseur et il ne peut pas contester une situation que ce précédent propriétaire aurait acceptée, selon un arrêt de la Cour de Cassation en date du 6 juillet 2022 (Cass. Civ 3, 6.7.2022, H 21-12.763).
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La Cour a été saisie par un propriétaire qui avait été débouté alors qu’il réclamait la démolition d’un mur construit en partie sur sa parcelle par son voisin. Il s’appuyait sur le principe selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété. Dans la mesure où celui qui était propriétaire au moment de la construction avait admis en toute connaissance de cause ce dépassement chez lui, cette situation interdisait à ses successeurs dans la propriété de ce terrain de le contester par la suite...
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